美国按揭市场迎历史转变比特币正式纳入买楼首期抵押品
2026-04-04分类：比特币新闻资讯 阅读（）
美国按揭市场迎来历史性转变。掌控全美近40% 按揭市场政府赞助企业房利美(Fannie Mae) 宣布首次将加密货币纳入按揭评估流程。据Coinbase 公告指出公司已联同房利美及金融科技贷款机构Better Home & Finance 推出以加密货币作为首期抵押品按揭产品。置业人士可将存放于Coinbase 帐户比特币或稳定币USDC 直接抵押支付首期。此举毋须先行沽币亦不触发资本增值税，原文出自 unwire.hk， 为全美逾52,000,000 名数码资产持有者提供全新置业途径。
毋须沽币置业比特币正式纳入美国按揭体系
过去房利美《销售指南》严格规定所有虚拟货币须先兑换成美元并存入受监管金融机构，方可用于信用评估。如今这道规定已被打破。持有比特币(BTC) 或稳定币USDC 人士可直接以存放于Coinbase 帐户资产作抵押支付置业首期。
全美约有52,000,000 人持有数码资产占成年人口约两成。当中不少年轻置业人士过去被迫沽币才能凑齐首期，这次政策转向为他们打开全新大门。
双轨按揭结构加密资产垫付首期
这项新型产品采用双轨架构。置业人士首先向Better Home & Finance 申请由房利美担保标准15 年或30 年传统按揭。他们同时另取一笔以加密货币抵押支援第二贷款专门用于支付首期。两笔贷款并行运作让置业人士可保留对数码资产市场曝险，同时避免因沽售资产而须缴付高额资本增值税。
USDC 持有者在质押期间仍可继续赚取奖励收益。目前受支援资产仅限比特币及USDC 且须存放于受美国监管中央化交易所，并由Coinbase Prime 负责托管。借款人在贷款期间保有资产拥有权，惟资产将被锁定于托管钱包直至贷款还清。
币价大跌不触发强制平仓连续60 天违约才清算
与传统加密货币借贷最大分别在于这项产品不设追加保证金或强制平仓机制。即使比特币价格大幅下滑只要借款人按月还款，按揭条款维持不变。唯有借款人连续60 天未供款正式进入违约状态，抵押数码资产才面临清算风险。机制与传统按揭拍卖程序相若为置业人士提供较高稳定性。
不过此类产品利率通常较标准按揭高出0.5 至1.5 个百分点。实际利率视乎借款人信用状况而定以反映数码资产管理额外成本。
政策转向源于FHFA 行政指令监管仍保审慎
政策转向推手是美国联邦住房金融局(FHFA)。 2025 年6 月FHFA 局长Bill Pulte 要求房利美与房地美(Freddie Mac) 拟定提案将加密货币列为风险评估中正式资产，配合美国建立全球加密货币中心战略目标。参议员辛西娅・鲁米斯(Cynthia Lummis) 推动《21 世纪按揭法案》亦明确要求政府赞助企业考量数码资产。
FHFA 强调相关企业须制定严格风险减轻措施，包括针对市场波动调整估值比例并限制加密货币在储备总额中占比。部分业界专家预测银行或仅将加密货币市值10% 计入资格评估。
市场上按揭服务商Newrez 已于2025 年底推出加密资产支援按揭计划。借贷平台Rate 亦启动RateFi 计划允许加密资产持仓计入储备资产，显示加密资产正逐步渗透美国按揭体系各个层级。
加密置业时代开幕亚洲市场静待跟进
这次合作标志着数码资产从投资工具正式演变为具有实际购买力金融抵押品。 Better Home & Finance 行政总裁Vishal Garg 指出全美约有41% 家庭因缺乏流动现金而无法置业。即使他们在其他资产类别中持有一定财富，加密按揭出现有助改变这局面。
随着美国监管环境持续向加密货币开放，预期更多传统金融机构将相继接受数码资产作按揭抵押品。香港方面金融管理局及银行业对加密资产监管态度向来较为保守，但业界已密切关注美国政策走向。若美国模式持续成熟本港及亚洲其他市场相关监管讨论或将加速推进。
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